Bostadsrättslagens reformeras – Viktiga lagändringar för bostadsutvecklare

Marknaden för nyproducerade lägenheter har vuxit kraftigt det senaste decenniet. Samtidigt har nya aktörer på marknaden tillkommit, däribland ett flertal mindre aktörer som saknar tillräckligt kapital för att själva finansiera byggprocessen. Förhandsavtal har därför kommit att bli ett effektivt sätt att binda upp köpare i ett tidigt stadium.

Som en konsekvens av en stagnerande fastighetsmarknad och förändrade förutsättningar för lån jämte amorteringskrav har ett flertal bostadsrättsköpare de senaste åren parallellt försökt att komma ur de bindande förhandsavtalen. Detta har inneburit ett flertal domstolsprocesser, vilka till övervägande del har dömts till bostadsrättsföreningarnas fördel.

De snabbt stigande priserna på bostadsrätter idag, i kombination med att lagstiftningen inte har utvecklats i takt med marknaden, gör att en köpare av en nyproducerad bostadsrätt tar en stor privatekonomisk risk. Samtidigt är konsumentskyddet inte är likvärdigt det som finns på andra marknader. Dessa omständigheter gör sammantaget att riksdagen i juni 2022 beslutade om ändringar i bostadsrättslagen. Syftet med ändringarna är att stärka konsumentskyddet, men ändringarna får även betydande påverkan på bostadsutvecklare inom nyproduktion. De nya ändringarna träder i kraft 1 januari 2023.

För bostadsutvecklare inom nyproduktion innebär de nya reglerna att förhandsavtalen som ingås med en förhandstecknare måste innehålla samtliga avtalsvillkor samt annan utförlig information om projektet. Avsikten med informationskravet är att förhandstecknaren ska få en helhetsbild av förhandsavtalet och eventuella risker. Om bostadsutvecklaren inte uppfyller informationskravet kommer förhandstecknaren inte behöva stå fast vid köpet. Utöver detta ges förhandstecknaren en betänketid om minst sju dagar för att överväga erbjudandet. På så sätt ska förhandstecknaren i lugn och ro kunna gå igenom informationen och överväga följderna av avtalet. Under denna tidsfrist får inte bostadsutvecklaren erbjuda bostadsrätten till någon annan spekulant.

Ytterligare en ändring i bostadsrättslagen vad gäller förhandsavtalen är att den beräknade tiden för upplåtelse av en bostadsrätt, som anges i förhandsavtalet, inte ska få omfatta ett tidsintervall som överstiger tre månader. Denna ändring innebär att tiden för upplåtelse snävas in, i förhållande till tidigare lagkrav och domstolspraxis. Denna mer preciserade tidsangivelse tydliggör bostadsutvecklarens skyldighet att leverera den avtalade lägenheten inom det angivna tidsintervallet, samtidigt som förhandstecknaren får en möjlighet att planera sitt liv och sin ekonomi. Om bostadsutvecklaren inte uppfyller kravet kan förhandstecknaren under vissa förhållanden frånträda avtalet vid försening. För att ytterligare stärka konsumentskyddet i denna del innefattar lagändringarna i bostadsrättslagen även att själva upplåtelseavtalet, i de fall som bostadsrättsinnehavaren inte får tillträde till lägenheten i samband med upplåtelsen, likväl måste innehålla ett bestämt datum för tillträde (till skillnad från dagens lagkrav som inte ställer krav på precist datum utan endast tidsintervall).

Utöver ovan redovisade ändringar innebär lagändringen även andra ändringar rörande nyproduktion av bostadsrätter samt ändringar för befintliga bostadsrättsföreningar.

Ändringarna i bostadsrättslagen innebär konsekvenser för bostadsutvecklare inom nyproduktion. Det kan bl.a. tänkas att dessa bostadsutvecklare kommer behöva revidera mallar, se över sina rutiner för kundavtal och upprätta ett mer detaljerat informationsunderlag till förhandsavtalen. Vidare kan förutspås att lagändringarna kommer att medföra ett ökat antal tvister mellan bostadsrättsföreningar och förhandstecknaren, som behandlar om förhandstecknaren kan anses ha fått tillräcklig information och i vilka fall som förhandstecknaren, till följd av bristfällig information, inte längre är bunden av förhandsavtalet. Med detta sagt är det hög tid för bostadsutvecklare att börja förbereda sig för de nya kraven, eftersom lagändringen som sagt börjar gälla redan vid årsskiftet.

Författare: Cecilia Hesslén

Advokatfirman dNovo har stor erfarenhet av att företräda sina klienter i fastighetsrelaterade frågor i allmänhet och bostadsrättsföreningar och bostadsutvecklare i synnerhet. Om ni har frågor om ändringarna i bostadsrättslagen och vad dessa kan tänkas innebära för er verksamhet är ni välkomna att höra av er till Cecilia Hesslén eller Tore B Carlsson.